Kako računamo cene zazidljivih zemljišč
Vse cene na Zazidljiva.si so izračunane iz dejanskih prodaj, ki jih vodi Geodetska uprava Republike Slovenije (GURS) v Evidenci trga nepremičnin (ETN). Ne gre za oglaševane cene ali ocene, ampak za cene iz sklenjenih pogodb.
Vir podatkov
GURS objavlja javni izvoz kupoprodajnih poslov za vso Slovenijo po letih, od leta 2007 naprej. Posel vsebuje datum sklenitve pogodbe, pogodbeno ceno, vrsto posla ter prodane parcele z vrsto zemljišča, površino, prodanim deležem, občino in katastrsko občino.
Kateri posli so upoštevani
- Samo prodaje na prostem trgu. Izločene so javne dražbe, prodaje med povezanimi osebami, lizing, prenosi stavbne pravice in razlastitve.
- Samo posli, pri katerih so vse parcele zazidljive: z gradbenim dovoljenjem, komunalno opremljene ali delno opremljene oziroma neopremljene. Posel, ki meša zazidljivo zemljišče s kmetijskim ali gozdom, je izločen, ker njegove cene ni mogoče pošteno razdeliti.
- Brez delov stavb: posel s hišo, stanovanjem ali drugo stavbo ni cena zemljišča.
- Posel mora biti v eni občini ter imeti znano ceno in površino.
Tako ostane približno desetina vseh zabeleženih kupoprodaj, vendar so to primerljive prodaje zazidljivih zemljišč.
Kako izračunamo ceno na m²
Cena na m² je pogodbena cena posla, deljena s prodano površino vseh njegovih parcel. Če je bil prodan le delež parcele (npr. 1/2), štejemo le ta delež površine. Posel z več parcelami je ena prodaja z eno ceno na m².
Za območje navajamo mediano: polovica prodaj je bila cenejša, polovica dražja. Na trgu zemljišč je zanesljivejša od povprečja, ker posamezne simbolične prodaje (npr. pas zemljišča za 1 €/m²) ali zelo drage prodaje povprečje močno premaknejo, mediane pa skoraj ne. Srednja polovica je razpon od prvega do tretjega kvartila, v katerem je bila polovica prodaj. Kvartile računamo enako kot standardna statistična knjižnica Python (izključujoča metoda).
Kje je bil posel
Vsak posel pripišemo občini in katastrski občini parcele z največjo prodano površino. Stran kraja, ki je občina (npr. Kranj), prikaže vso občino; stran naselja (npr. Črnuče) le svojo katastrsko občino. Kraj brez lastnih prodaj nima prikazane cene: nikoli ne prevzamemo številk širšega območja.
Obdobja
- Strani krajev: tekoče leto in pet let prej, da cena odraža sedanji trg in je vzorec dovolj velik.
- Lestvice in zemljevid Cene po Sloveniji: tekoče leto in dve leti prej; občina je razvrščena le z vsaj 10 prodajami.
- Graf po letih: mediana leta iz vsaj 3 prodaj; leto z manj prodajami vzame časovno najbližje prodaje.
- Gibanje cen: mediana zadnjih treh let proti trem letom prej, le z vsaj 10 prodajami v vsakem obdobju.
- Četrtletna poročila: objavljena 45 dni po koncu četrtletja; dvigi in padci primerjajo 12 mesecev z 12 meseci prej.
Osveževanje
Podatke GURS prenesemo in obdelamo samodejno vsakega 3. v mesecu. GURS posle vpisuje z zamikom nekaj tednov, zato se zadnji meseci še dopolnjujejo. Vsaka stran s cenami navaja obdobje, vir in datum zadnje osvežitve.
Omejitve
- Cene so informativne, povzete iz razpoložljivih javnih virov, in niso cenitev posamezne parcele. Na ceno vplivajo lega, oblika, dostop, komunalni priključki in namenska raba, ki jih statistika ne vidi.
- Pri majhnem številu prodaj je mediana negotova; zato navajamo število prodaj, pri lestvicah in straneh občin pa uporabljamo najmanjše število prodaj.
- Vrsta zemljišča je taka, kot je vpisana v evidenci za posamezen posel.
- Zazidljiva.si ne jamči za točnost in popolnost podatkov vira ali obdelave in ne odgovarja za odločitve ali škodo, ki bi nastala z njihovo uporabo (omejitev odgovornosti).
Kdo pripravlja podatke
Zazidljiva.si upravlja podjetje Agital.si. Obdelavo pripravimo sami, z odprto opisanimi pravili na tej strani; podatkov ne urejamo ročno. Več o iskalniku.
Dostop do podatkov
Iste številke so na voljo tudi strojno: cene po občinah (JSON), OpenAPI in MCP za AI agente. Pri navajanju prosimo za vir (GURS, Evidenca trga nepremičnin; obdelava Zazidljiva.si), obdobje in povezavo.