Zazidljive parcele v zemljiški knjigi – kaj lahko izvemo?

26. October 2026

Iz zemljiške knjige izveš, kdo je lastnik parcele in katere pravice ali bremena so nanjo vpisana: hipoteke, služnosti, prepovedi odtujitve, predkupne pravice in zaznambe sporov ali izvršb. Plomba pa opozori, da je za parcelo vložen predlog za nov vpis, o katerem sodišče še ni odločilo. Vpogled je brezplačen na portalu eSodstvo, overjen izpisek pa dobiš pri sodišču, notarju ali upravni enoti.

Za kupca je zemljiška knjiga najpomembnejši vir pravnih podatkov o parceli. V članku razložimo, kako pridobiš izpisek, kaj pomeni posamezen vpis in kaj preveriti tik pred podpisom pogodbe.

Iščem zemljo Prodajam parcelo Prikaži na zemljevidu

LOKACIJA

POVRŠINAIzberite površinoDo 500 m²500–1.000 m²1.000–2.000 m²Več kot 2.000 m²

CENA DO

Najdi parcelo

Poišči parcele na izbranem območju.

Zemljiška knjiga in zemljiški kataster

V Sloveniji o nepremičninah vodita podatke dve evidenci. Zemljiški kataster, ki ga vodi Geodetska uprava, vsebuje dejanske podatke: lego, obliko, mere in površino parcele ter njene meje. Zemljiška knjiga, katere lastnik in upravljavec je Vrhovno sodišče, pa vsebuje pravne podatke: kdo je lastnik in katere pravice ali bremena so vpisana. Obe evidenci sta povezani prek identifikacijskega znaka parcele, ki ga sestavljata katastrska občina in številka parcele.

Za nakup potrebuješ obe. Iz katastra izveš, kje je parcela in kako velika je. Iz zemljiške knjige izveš, ali jo prodajalec sploh sme prodati in kaj pride skupaj z njo. Namensko rabo, ki pove, ali je parcela zazidljiva, ne vsebuje nobena od obeh, ampak lokacijska informacija občine, kar razlagamo v članku Lokacijska informacija: kaj pove o tvoji parceli.

Kako pridobiš izpisek

Vpogled v zemljiško knjigo je javen. Na portalu eSodstvo lahko po registraciji brezplačno pregleduješ podatke za katerokoli nepremičnino. Iščeš po katastrski občini in številki parcele, po številki stavbe in dela stavbe ali po identifikacijskem znaku. Podatki so tisti, ki so v zemljiški knjigi vpisani na dan vpogleda.

Za uradne postopke, na primer pri banki ali notarju, potrebuješ overjen izpisek. Tega izdajo okrajna sodišča, notarji in upravne enote proti plačilu. Pri nakupu notar običajno sam preveri stanje v zemljiški knjigi, vendar je smiselno, da izpisek pogledaš že ob prvem ogledu parcele.

Razdelki izpiska

Izpisek iz glavne knjige je razdeljen na podatke o nepremičnini in podatke o vpisanih pravicah. Pri parceli so navedeni identifikacijski znak, lastniki z deleži in vse vpisane pravice in zaznambe, skupaj z datumom in opravilno številko vpisa. Listine, na podlagi katerih so bili vpisi opravljeni, so v zbirki listin.

Vrste vpisov

Zemljiška knjiga pozna tri vrste vpisov. Vknjižba je dokončen vpis pridobitve, spremembe ali prenehanja pravice, na primer lastninske pravice ali hipoteke. Predznamba je pogojni vpis, ki postane dokončen, ko je predznamba opravičena, na primer po pravnomočnosti sodne odločbe. Zaznamba pa vpiše pravno dejstvo, ki je pomembno za promet, na primer spor, izvršbo ali prepoved odtujitve.

Plomba ni vpis, ampak oznaka, da je sodišče prejelo predlog za vpis, ki ga še ni rešilo. Plomba je zelo pomembna: če je na parceli, se lahko lastništvo ali bremena ravno spreminjajo. Kupec, ki podpiše pogodbo ob vidni plombi, ne more računati, da je stanje na izpisku dokončno.

Hipoteka, služnost, prepoved odtujitve

Hipoteka zavaruje terjatev, običajno kredit. Parcela s hipoteko se lahko proda, a mora biti hipoteka izbrisana ali pa jo kupec prevzame. Pri nakupu se običajno dogovori, da del kupnine gre neposredno banki, ki nato izda izbrisno pobotnico, s katero se hipoteka izbriše. Brez takšnega dogovora tvegaš, da kupiš parcelo, ki še vedno zavaruje prodajalčev dolg.

Služnost ostane na parceli tudi po prodaji. Če je čez parcelo vpisana služnost poti ali vodov v korist sosednje parcele, jo moraš kot novi lastnik spoštovati. Služnost lahko omeji, kje boš gradil. Če pa je služnost vpisana v korist tvoje parcele, na primer pot čez sosedovo zemljišče, je to prednost, kot razlagamo v članku Parcela brez dostopne poti: služnost in nujna pot.

Prepoved odtujitve in obremenitve se pogosto vpiše ob izročilnih ali darilnih pogodbah ali ob preužitku. Dokler je vpisana, lastnik parcele ne sme prodati ali obremeniti brez soglasja osebe, v korist katere je prepoved vpisana. Pri taki parceli mora biti prepoved pred prodajo izbrisana.

Zaznambe sporov in izvršb

Zaznamba spora pomeni, da nekdo pred sodiščem uveljavlja pravico do parcele, na primer lastninsko pravico ali razveljavitev prejšnje pogodbe. Kupec, ki kupi parcelo z zaznambo spora, se ne more sklicevati na zaupanje v zemljiško knjigo, zato lahko parcelo izgubi, če tožnik uspe. Pri zaznambi izvršbe pa upnik prisilno izterjuje dolg in se parcela lahko proda na javni dražbi.

Parcele z zaznambo spora ali izvršbe kupuj le po posvetu z odvetnikom in z jasnim dogovorom, kako bo zaznamba izbrisana. Takšna parcela je lahko cenejša, a tveganje pogosto ni vredno prihranka.

Kaj preveriti tik pred podpisom

Stanje v zemljiški knjigi se lahko spremeni med prvim ogledom in podpisom pogodbe. Zato izpisek preveri še enkrat na dan podpisa ali dan prej. Notar to običajno stori sam, a za lastno varnost je dobro, da veš, kaj gledaš.

• Ali je prodajalec vpisan kot lastnik in ali so vsi solastniki podpisniki pogodbe?
• Ali je na parceli plomba?
• Ali so vpisane hipoteke in kako bodo izbrisane ob plačilu kupnine?
• Ali so vpisane prepovedi odtujitve, zaznambe sporov ali izvršb?
• Katere služnosti bremenijo parcelo in kje potekajo?
• Ali se podatki o parceli ujemajo s katastrom?

Po nakupu: vpis lastninske pravice

Lastninska pravica na nepremičnini se pridobi z vpisom v zemljiško knjigo, ne s podpisom pogodbe. Po podpisu in plačilu kupnine prodajalec izda zemljiškoknjižno dovolilo, notar pa vloži predlog za vpis. Do vpisa je na parceli plomba, ki kaže, da je predlog vložen. Ko sodišče o predlogu odloči, si vpisan kot lastnik.

Pri plačilu kupnine se pogosto uporabi notarski ali bančni fiduciarni račun. Kupnina se prodajalcu izplača šele, ko je predlog za vpis vložen ali ko so izpolnjeni drugi dogovorjeni pogoji. S tem sta zavarovani obe strani.

Kataster in neurejene meje

Podatki v zemljiški knjigi so vezani na parcelo, kakor je vodena v zemljiškem katastru. Meje parcel v katastru so lahko urejene, kar pomeni, da so bile odmerjene in potrjene v upravnem postopku, ali neurejene, kar pomeni, da so le grafično vrisane in je njihov potek v naravi lahko drugačen. Pri neurejenih mejah se lahko površina parcele v naravi razlikuje od površine v katastru.

Pred nakupom je smiselno preveriti, ali so meje urejene. Če niso, lahko geodet na tvojo zahtevo izvede ureditev meje, v kateri sodelujejo lastniki sosednjih parcel. Postopek stane nekaj sto evrov, a prepreči poznejše spore o tem, kje poteka meja in koliko zemljišča si dejansko kupil. Pri parceli, ki jo kupuješ za gradnjo, je to še posebej pomembno, saj se odmiki merijo od meje.

Kdo vse mora podpisati pogodbo

Iz zemljiške knjige razbereš, kdo mora podpisati kupoprodajno pogodbo. Če je parcela v solastnini, morajo pogodbo podpisati vsi solastniki ali pa vsak proda svoj delež. Če je lastnik umrl in dedovanje še ni zaključeno, so v zemljiški knjigi lahko še vedno vpisani pokojnik ali nekdanji lastniki. V tem primeru je treba najprej zaključiti zapuščinski postopek in vpisati dediče.

Pri parcelah, ki so v lasti podjetij, preveri, kdo je pooblaščen za zastopanje, v poslovnem registru. Pri parcelah v lasti mladoletnih ali oseb pod skrbništvom je za prodajo potrebno soglasje centra za socialno delo ali sodišča. Vsi ti pogoji vplivajo na čas do sklenitve posla.

Pogosta vprašanja

Kaj pomeni plomba v zemljiški knjigi?

Plomba pomeni, da je sodišče prejelo predlog za vpis v zvezi s parcelo, o katerem še ni odločilo. Dokler je plomba vpisana, se stanje lastništva ali bremen lahko spremeni.

Ali lahko kupim parcelo s hipoteko?

Lahko, če je z banko in prodajalcem dogovorjeno, da se del kupnine nakaže banki, ki nato izda izbrisno pobotnico za izbris hipoteke. Brez takšnega dogovora je nakup tvegan.

Kje dobim izpisek?

Brezplačen vpogled je mogoč na portalu eSodstvo po registraciji. Overjen izpisek za uradne namene izdajo okrajna sodišča, notarji in upravne enote proti plačilu.

Zemljiška knjiga je le eden od virov, ki jih preveriš pred nakupom. Celoten seznam najdeš v vodniku Preverita parcelo: kaj preveriti pred nakupom zemljišča.

Oznake: kredit, nakup parcele, zemljiška knjiga